國(guó)有土地租賃辦理意見(jiàn)(試行)

國(guó)有土地租賃辦理意見(jiàn)(試行)

為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[1999]222號(hào)）、《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地政策的意見(jiàn)》（國(guó)土資規(guī)[2015]5號(hào)）及皖國(guó)土資[2018]41號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就國(guó)有土地租賃辦理提出如下意見(jiàn)：

一、租賃范圍

國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。鼓勵(lì)以租賃等多種方式向中小企業(yè)供應(yīng)土地，對(duì)于規(guī)劃用途為工業(yè)、公共管理服務(wù)和其他商服用地以及經(jīng)認(rèn)定為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地可以采取租賃方式供地；對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)及其他各類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

二、租賃方式

堅(jiān)持公開(kāi)租賃與協(xié)議租賃方式相結(jié)合。對(duì)規(guī)劃用途為工業(yè)、公共管理服務(wù)和其他商服用地以及新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地中的非經(jīng)營(yíng)性用地可以采取協(xié)議租賃方式；新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地中的經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)租賃方式。

三、租賃主體

縣自然資源行政主管部門依職負(fù)責(zé)全縣國(guó)有土地租賃手續(xù)的辦理。

四、租賃程序

(一)受理程序：意向企業(yè)向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會(huì)申請(qǐng),鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會(huì)簽署同意意見(jiàn)后報(bào)縣國(guó)土資源行政主管部門。

(二)辦理程序：縣自然資源行政主管部門征求縣規(guī)劃部門規(guī)劃管理意見(jiàn)后,評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)租賃地塊租金進(jìn)行評(píng)估?？h自然資源行政主管部門擬訂租賃方案報(bào)縣用地委會(huì)議審議。租賃方案經(jīng)縣用地委會(huì)議審定并經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，縣自然資源行政主管部門按照租賃方案實(shí)施供地，并與最終承租人簽訂土地租賃合同。租賃合同需明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。

五、租賃期限

以短期租賃為主，短期租賃期限為5年以下(含5年)；特殊情況下確需長(zhǎng)期租賃的，長(zhǎng)期租賃期限不超過(guò)20年(含20年)。

六、租金核收

按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》GB/T18508-2014要求，通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益還原法等評(píng)估方法評(píng)估核定租金標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)規(guī)劃用途與臨時(shí)租賃用途不一致時(shí)，參照較高級(jí)別用途基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合宗地實(shí)際情況綜合評(píng)估。租金由承租人一次性交納，由縣財(cái)政部門開(kāi)具政府非稅收入一般繳款書(shū)，租金收益全部繳入國(guó)庫(kù)。

七、續(xù)租問(wèn)題

(一)承租人申請(qǐng)續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)于租賃期滿前3個(gè)月向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)續(xù)租。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會(huì)審查擬同意續(xù)租的，轉(zhuǎn)報(bào)縣國(guó)土資源行政主管部門?？h國(guó)土資源行政主管部門按重新評(píng)估后的租金標(biāo)準(zhǔn)與出租人簽訂續(xù)租合同。因政府公共利益需要，經(jīng)審查不予續(xù)期的，租賃期滿后，由承租人按要求限期恢復(fù)土地原狀交還土地予出租人，對(duì)地上建(構(gòu))筑物不予補(bǔ)償；

(二)租賃期滿，承租人未申請(qǐng)續(xù)租的，地上建(構(gòu))筑物由承租人自行拆除或無(wú)償交付予出租人，不得以任何理由要求出租人或新的使用權(quán)人給予補(bǔ)償。

八、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押

(一)實(shí)行短期租賃的，承租土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押；

(二)實(shí)行長(zhǎng)期租賃的，承租土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可以依法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓；合法建造的地上建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)一并抵押。

九、提前收回問(wèn)題

在租賃期限內(nèi)，因政府原因需要提前收回租賃土地的，對(duì)承租人在租賃土地上興建的建（構(gòu)）筑物經(jīng)協(xié)商評(píng)估后應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

十、租賃期間相關(guān)要求

(一)地上建筑物建設(shè)要求：承租人在租用期間，原則上不得修建永久性建(構(gòu))筑物和隨意改變土地用途。因企業(yè)工藝要求等確需發(fā)生永久性建設(shè)的，必須經(jīng)縣規(guī)劃部門同意后，報(bào)縣自然資源行政主管部門備案。

(二)租賃地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施要求：承租人不得隨意改變租賃地塊原有的地上建筑物、構(gòu)筑物、水電管網(wǎng)等設(shè)施，如確需改動(dòng)或擴(kuò)增應(yīng)征得所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會(huì)書(shū)面同意后方可實(shí)施，所需費(fèi)用由承租人承擔(dān)；改動(dòng)或擴(kuò)增不得造成該地塊今后使用的阻礙。租賃結(jié)束后，改動(dòng)或擴(kuò)增的設(shè)施由承租人與所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會(huì)商處。

(三)環(huán)保要求：承租人不得違反國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)的環(huán)保法律法規(guī)和地方的產(chǎn)業(yè)政策；

(四)規(guī)劃要求：國(guó)有土地租賃必須符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

十一、先租后讓或租讓結(jié)合

主要針對(duì)工業(yè)用地性質(zhì)的土地。工業(yè)用地通過(guò)先租后讓或租讓結(jié)合，可以更大程度促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本和盤活存量土地的難度，完善工業(yè)用地市場(chǎng)化配置制度，加大工業(yè)項(xiàng)目有效投入，從而精準(zhǔn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

(一)以先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)工業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式，參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

(二)工業(yè)用地先租后讓、租讓結(jié)合的，先行租賃期限由雙方合同約定，轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，租讓年限合計(jì)不得超過(guò)工業(yè)用地出讓最高年限；

(三)縣國(guó)土資源行政主管部門擬定供地方案時(shí)，可邀請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或園區(qū)管委會(huì)、規(guī)劃主管部門、產(chǎn)業(yè)主管部門等參加供地方案擬定工作，明確供應(yīng)方式、面積、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、規(guī)劃條件、租賃轉(zhuǎn)出讓條件、達(dá)到約定條件期限、供地期限、租金和其他條件。供地方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，由縣自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)實(shí)施；

(四)在合同約定的先行租賃期間,達(dá)到合同約定的轉(zhuǎn)為出讓土地條件后,可直接辦理出讓手續(xù)。超過(guò)約定期限未達(dá)到轉(zhuǎn)為出讓土地條件的，一律采取招拍掛出讓方式重新供地，對(duì)于承租人興建的地上建（構(gòu)）筑物不予補(bǔ)償，由承租人自行拆除或無(wú)償交付予出租人。

十二、租賃合同文本格式由縣自然資源行政主管部門按照規(guī)范要求制定。

十三、本意見(jiàn)由縣自然資源主管部門負(fù)責(zé)解釋。