東至縣推廣不動產(chǎn)“帶押過戶”模式工作方案

為探索推廣不動產(chǎn)“帶押過戶”模式，提高我縣不動產(chǎn)交易效率和便利度，降低不動產(chǎn)交易成本，制定本工作方案。

一、工作內(nèi)容

不動產(chǎn)“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還  清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)  用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸  款)。在不動產(chǎn)“帶押過戶”過程中，通過推行“組合登記”(買  賣雙方在同一家銀行抵押的，采取房地轉(zhuǎn)移+抵押權(quán)變更的組  合登記；買賣雙方非同一家銀行抵押的，采取房地轉(zhuǎn)移+買方  抵押權(quán)首次登記+賣方抵押權(quán)注銷的組合登記)、“雙預(yù)告登記”(不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告及抵押預(yù)告)等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實   現(xiàn)不動產(chǎn)交易更加高效、便捷。不動產(chǎn)交易過程中，買賣雙方   可選擇適用不動產(chǎn)“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

二、工作流程

在不動產(chǎn)交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除， 買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方選擇不動產(chǎn)“帶押過戶”模式的，具體流程如下：

(一)“組合登記”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，經(jīng)賣方債權(quán)銀行和買方擬貸款銀行同意，根據(jù)需求可辦理不動產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。

2.買賣雙方與賣方債權(quán)銀行、買方貸款銀行簽訂多方資金 監(jiān)管協(xié)議，在選定的資金監(jiān)管機構(gòu)辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款(包括首付款和銀行貸款)進行監(jiān)管。同時，買方向銀行申請貸款。

3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上或線下申請“房地轉(zhuǎn)移+抵押權(quán)變更的組合登記”或“房地轉(zhuǎn)移+買方抵押權(quán)首次登記+賣方抵押權(quán)注銷的組合登記”。

4.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申 請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買 方貸款銀行推送抵押登記電子證明，賣方抵押進入歷史或注銷，買方貸款銀行的抵押權(quán)設(shè)立。

5.買方貸款銀行根據(jù)不動產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證 明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后  按照操作流程進行放款。資金監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)多方資金監(jiān)管協(xié) 議，用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

6.資金監(jiān)管機構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。

(二)“雙預(yù)告登記”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，經(jīng)賣方債權(quán)銀行和買方擬貸款銀行同意，根據(jù)需求可辦理不動產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，并簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，在選定的資金監(jiān)管機構(gòu)辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款(包括首付款和銀行貸款)進行監(jiān)管。買方向銀行申請貸款。

2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上或線下申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。

3.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完 成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。

4.買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款，涉及公 積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放 款。資金監(jiān)管機構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。

5.購房款存入監(jiān)管賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產(chǎn)登記部門申請辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。

6.本登記完成后，資金監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)多方資金監(jiān)管提存協(xié) 議，用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié) 清貸款，并將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。賣方貸款銀行線 上提交抵押注銷申請，不動產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣 方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 不能完成，資金監(jiān)管機構(gòu)將監(jiān)管賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇不動產(chǎn)“帶押過戶”模式，也可以適用“組合登記”或“雙預(yù)告登記”辦理流程。

三、工作分工

(一)縣自然資源和規(guī)劃局指導(dǎo)縣不動產(chǎn)登記中心積極推動不動產(chǎn)登記和銀行貸款業(yè)務(wù)協(xié)同，先開展“房地轉(zhuǎn)移+抵押 權(quán)變更的組合登記”,適時推動“房地轉(zhuǎn)移+買方抵押權(quán)首次 登記+賣方抵押權(quán)注銷的組合登記”業(yè)務(wù)；同時，推進不動產(chǎn) 預(yù)告登記業(yè)務(wù)辦理，優(yōu)化預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等操作流程銜接，實現(xiàn)不動產(chǎn)“帶押過戶”。

(二)縣地方金融監(jiān)管局、中國人民銀行東至縣支行指導(dǎo)銀 行開展不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)，銀行根據(jù)買賣雙方需求，配 合提供相關(guān)材料(如同意抵押狀態(tài)過戶的書面材料、不動產(chǎn)登 記部門要求的相關(guān)材料等),協(xié)助完成“組合登記”或“雙預(yù)告登記”辦理，并及時放款。同時，加強與不動產(chǎn)登記中心等 部門的協(xié)調(diào)對接，確定具體業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)，在確保資金安全的情況下，推動不動產(chǎn)“帶押過戶”模式落地實施。

(三)住房公積金管理中心根據(jù)“組合登記”“雙預(yù)告登記”等流程設(shè)計，優(yōu)化調(diào)整公積金貸款放款流程。

四、保障機制

(一)強化責(zé)任意識，落實主體責(zé)任。各部門要高度重視，強化跨部門協(xié)調(diào)對接、信息共享，根據(jù)不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)流程，結(jié)合職責(zé)分工，持續(xù)優(yōu)化辦理流程，確定具體操作規(guī)程、業(yè)務(wù)指南，加強各項業(yè)務(wù)間的銜接，為買賣雙方提供安全，高效便利的交易服務(wù)。